Averbação do contrato de locação: proteção ao locatário.
A averbação do contrato de locação por prazo determinado, prevista no artigo 8º da Lei n. 8.245/91, tem como objetivo proteger o inquilino, garantindo-lhe a manutenção no imóvel mesmo após a transferência da propriedade a terceiro, desde que presente cláusula de vigência. Para que esse efeito seja oponível perante terceiros, é necessário o registro do contrato nos termos da Lei de Registros Públicos, que exige a correta descrição do imóvel e a identidade entre locador e proprietário (arts. 167 e 169, III).
Direito de preferência: limites e exceções legais — No entanto, o direito de preferência do locatário, disciplinado no art. 27 da Lei de Locações, aplica-se à hipótese de venda, promessa de venda ou dação em pagamento. A permuta, por disposição expressa do art. 32 da mesma lei, está excluída desse rol, juntamente com outras operações como doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Em relação à permuta com torna em dinheiro, o entendimento jurisprudencial, como evidenciado no AREsp 1.240.958/SP, é de que essa modalidade também se enquadra fora do escopo do direito de preferência, desde que a permuta seja autêntica e não uma simulação de contrato de compra e venda. Caso contrário, se reconhecida judicialmente a simulação, abre-se espaço para o exercício do direito de preferência pelo locatário.
É necessário observar que tanto na permuta pura quanto na permuta com torna, a troca de bens deve ser essencial à avença. A impossibilidade prática de o locatário cobrir a oferta – por envolver bens infungíveis ou contraprestações complexas – justifica a inaplicabilidade da preferência. A paridade de condições é requisito sine qua non para o exercício desse direito, o que raramente se verifica nas permutas imobiliárias.
Permuta com Torna: a jurisprudência e a autenticidade da negociação — O dinamismo do setor imobiliário demanda atenção às transformações possíveis nas tratativas contratuais. Em alguns casos, negociações inicialmente estruturadas como permuta podem ser convertidas em compra e venda, com contraprestação em pecúnia, o que pode reconfigurar os efeitos jurídicos relacionados ao direito de preferência.
Há entendimentos dos, doutrinadores que reforçam a inaplicabilidade da preferência nas permutas imobiliárias, especialmente na denominada “permuta no local”, argumentando que:
1. O exercício do direito de preferência exige que o preferente, de forma pessoal, possa igualar a proposta, o que pressupõe ser ele um incorporador imobiliário, capaz de desenvolver empreendimento idêntico;
2. As unidades futuras que servirão como contraprestação na permuta são infungíveis por natureza, não apenas por sua localização, mas por fatores como o projeto, o padrão construtivo e a credibilidade do incorporador;
3. Características subjetivas do proponente (solidez, histórico de entregas, financiamento, entre outros) impactam objetivamente a equação econômica do negócio, impossibilitando a equiparação pelo locatário.
O registro do contrato de locação na matrícula do imóvel confere publicidade e eficácia contra terceiros (efeitos erga omnes), o que garante ao locatário, caso preterido, o direito de pleitear a adjudicação do imóvel nas condições ofertadas, conforme o art. 33 da Lei n. 8.245/91. Para tanto, deve realizar o depósito judicial do valor da aquisição e das despesas de transferência no prazo legal de seis meses.
Ausência de averbação e possibilidades indenizatórias — Na ausência da averbação do contrato, embora o direito de preferência não possa ser exercido com eficácia real, subsiste a possibilidade de ação indenizatória contra o locador, desde que comprovado o dano efetivo nos termos do art. 944 do Código Civil. A indenização pode incluir perdas e danos, inclusive lucros cessantes, como nos casos em que o locador desiste do negócio após o locatário aceitar a proposta, conforme prevê o art. 29 da Lei de Locações.
A cláusula de vigência somente produz efeitos contra o adquirente do imóvel quando averbada, sendo este o instrumento que assegura a manutenção da locação após a transferência de titularidade. A publicidade gerada pela averbação torna o contrato visível aos interessados e evita surpresas jurídicas futuras. Sublocatários, por sua vez, também são beneficiários dessa proteção, conforme dispõe a legislação aplicável.
Conclui-se que a não averbação do contrato de locação não vincula o novo proprietário a respeitar seus termos, autorizando a extinção da relação locatícia. Ainda assim, o locatário pode buscar reparação por eventuais danos, desde que comprove a extensão do prejuízo.
Nesse cenário, a informação de que o imóvel em negociação está locado exige cuidadosa análise das implicações jurídicas. Recomenda-se incluir cláusulas suspensivas ou resolutivas no contrato de permuta para assegurar que o promitente permutante resolva previamente as questões locatícias, evitando, assim, a frustração da operação e litígios com terceiros.
• Por: Remo Higashi Battaglia, Fundador do Battaglia e Pedrosa Advogados, com 25 anos de trajetória, palestrante e especialista em Direito Imobiliário e Proteção Patrimonial. | [email protected]