O direito imobiliário tem se mostrado cada vez mais dinâmico, especialmente quando se trata de temas como a holding patrimonial e a tributação de operações envolvendo imóveis.
Recentemente, o escritório Battaglia & Pedrosa Advogados obteve uma liminar que lança luz sobre um ponto crucial para proprietários de imóveis e empresários que buscam eficiência fiscal em suas transações, a redução da base de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) no município de São Paulo.
A decisão judicial: um alívio para os contribuintes — O ITBI, que incide sobre a transferência de imóveis, é calculado a partir do valor venal de referência do imóvel ou do valor da transação, prevalecendo o maior entre eles. Em São Paulo, a alíquota aplicada é de 3%. No entanto, há casos em que o valor venal de referência supera o preço de venda, resultando em uma tributação maior do que a devida.
Foi justamente em uma situação como essa que o escritório atuou, garantindo, por meio de um mandado de segurança, que o imposto fosse recolhido sobre o valor real da transação — e não sobre o valor de referência, mais elevado. A liminar resultou em uma economia significativa, com o cliente pagando 50% menos ITBI.
Redução de custos cartoriais (escritura) – integralização por contrato social — Nas holdings patrimoniais a forma mais usada para transferir um bem imóvel para a sociedade é por meio de integralização de capital, que se dá por meio de alteração do contrato social na Junta Comercial do estado. Essa estratégia possibilita uma economia de custos cartorários, já que a operação dispensa a necessidade de lavratura de escritura pública e registro no cartório de imóveis.
Como a integralização é registrada na Junta Comercial, esse instrumento societário será levado ao registro no cartório de imóveis para averbação na matrícula do bem e a mudança da titularidade do proprietário que passa a ser a holding.
Holding patrimonial: estratégia para redução de custos fiscais na compra, venda e locação — A holding patrimonial surge como uma solução eficaz para quem busca otimizar a gestão de imóveis e reduzir a carga tributária. Diferentemente de uma operação tradicional de compra e venda, na holding patrimonial a transferência de imóveis é feita por meio de uma alteração no contrato social da empresa — dispensando a escritura pública e, em alguns casos, o ITBI.
Conforme o artigo 156 da Constituição Federal, é possível pleitear a imunidade do ITBI quando a integralização dos imóveis à holding não tem renda imobiliária preponderante. Essa estratégia pode gerar uma economia substancial, eliminando a necessidade de pagar o imposto sobre as transmissões de imóveis para a holding. No entanto, para garantir a imunidade, é necessário que a holding não tenha renda acima de 51% de origem imobiliária.
Em caso de venda de imóveis contabilizados como estoque (ativo circulante) na holding patrimonial, de forma a caracterizar uma atividade comercial de compra e venda de bens próprios, a tributação aproximada do ativo é de 6,73% sobre o preço de venda. Em resumo, essa hipótese é aplicável para bens adquiridos antes da IN 107 (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais — acórdão n.º 000.929/2013).
No entanto, se a alienação do imóvel de propriedade da holding estiver contabilizada no ativo imobilizado (não circulante), ou se a holding não tiver como objeto social a compra e venda de bens próprios, a tributação é classificada como ganho de capital que é de 34% sobre o lucro.
Por fim, na receita de locação em favor da Holding, o benefício tributário em comparação com a pessoa física é relevante, pois enquanto na física se aplica a tabela progressiva do imposto de renda (que pode chegar a 27,5% aproximadamente), na jurídica que opta pelo lucro presumido, o custo fiscal efetivo é entre 11,33% e 14,53%. Nesse aspecto, vale apontar também a solução de consulta da Receita Federal (Cosit n. 7/2021), na qual reconheceu a manutenção da tributação mais benéfica ao contribuinte em caso de imóvel fornecido em locação anteriormente, desde que o bem tenha “sido utilizado anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica”. Ou seja, o fato do imóvel estar locado, não o descaracteriza como “mercadoria” para revenda.
Planejamento e análise prévia: essenciais para tomar decisões — Diante da complexidade do cenário tributário e imobiliário, é essencial que empresários e proprietários de imóveis façam um planejamento adequado antes de realizar qualquer operação de transferência de bens ou constituição de uma holding patrimonial. A análise dos impactos, como a incidência do ITBI, dos emolumentos cartorários e da eventual imunidade fiscal são fatores que podem gerar uma economia considerável. Da mesma forma, se aplica para a renda locatícia e para a renda decorrente da venda de imóvel.
Essas questões ressaltam a importância de buscar assessoria jurídica especializada para garantir que todas as vantagens legais sejam aproveitadas ao máximo. “A holding patrimonial, quando bem estruturada, é uma poderosa ferramenta de proteção patrimonial e redução de custos, consolidando-se como uma estratégia indispensável no planejamento sucessório e na gestão eficiente de bens imóveis”, afirma Dr. Remo Battaglia, sócio-fundador do escritório Battaglia & Pedrosa Advogados.
Com essas medidas, proprietários e investidores podem não apenas reduzir custos, mas também garantir uma maior segurança jurídica em suas operações, fortalecendo suas estruturas patrimoniais e otimizando a gestão dos seus bens.
• Por: Dr. Remo Battaglia, Sócio fundador, Mestre em Direito dos Negócios pela FGV, Pós-graduado em Direito Tributário e Processo Civil pela PUC/SP. Nos EUA participou do “Program on negotiation na Harvard University”, Gestão de Projetos pelo Insper, Direito Imobiliário pelo CEA e Direito, Societário pela FGV. Ex-presidente do Roctary Club São Paulo Sudeste. Escritor do livro “Contrato de Permuta Destinado a Empreendimentos Imobiliários”. | Contato: [email protected]